土地・建物オーナーの皆様For Owner

＜ご相談内容＞
港区白金の一等地。所有権ではなく底地権で、借地権の古い木造アパートが建っており、先代より地代額や、底地借地の双方取得に関わる裁判で争っている状況。さらには上物の借地権者は相続を経て親族同士となり、人数が多い状態と権利関係が複雑になっている状況でした。

＜出口戦略＞
長年、複雑に絡み合った権利関係をひとつにまとめ、完全所有権として売却。

＜デベロップデザインとしての取り組み＞
最初に、底地部分に関しては⾧期保有も視野に、適正価格にてお買取させていただき、底地人が変わったこと、並びに地代の振込先が変わったということで、数多くいる借地権者の方々にご挨拶をさせていただきました。その際にお話で出た、一等地なのに古い木造アパートで収益性が良くない点、建物老朽化に伴う修繕費問題、有時の際の賃借人の方への安全保障の面、さらには、今後相続が発生することにより、共有持分者が更に増えることによる懸念などを丁寧に何度もご説明させていただき、最終的には弊社にてお買取させていただき、ひとつの完全所有権とすることができました。併せて約20人の賃借人の方々と丁寧に立退交渉をさせていただき、建物解体後、某デベロッパーに売却させていただきました。

＜ご相談内容＞
戦後の日雇労働者が集まる、俗に「山谷エリア」と呼ばれる台東区清川にある土地を売却したい。上野や東京含む都心に近いにも関わらず、土地相場は安く、事業者や一般顧客含め積極的には取得されないエリア。

＜出口戦略＞
このエリアは商業系の用途地域であることから、再開発が実現できれば高い事業効率の良い建物が建築できると判断。デベロッパーと共同での再開発を条件に土地の買取を実現する。

＜デベロップデザインとしての取り組み＞
この辺りは昔の商店街にあるような⾧屋形式に近い細⾧い敷地形状でした。どの地権者様の敷地も、新たに建物を建築しようにも事業性が低いことや、建替えが困難で売却するにも一般の取引相場での処分もできずお困りのご様子でした。表の大通りと裏通りに並び合った2物件の売却情報を入手したのをきっかけに、隣地一帯にお声がけさせていただき、全地権者様に一般取引相場にプラスαの坪単価にて取得。一帯の敷地は賃貸マンションの事業性が高いことから、共同開発業者を模索しましたが関東圏内の事業者からは積極的な意思が得られませんでした。しかし、これまでに築き上げた全国の事業者とのネットワークを基に、事業収益が高いことを説明し、関西の事業者と手を組むことで、当該地再開発を実現しました。

＜ご相談内容＞
相続した西新宿の500坪を超える土地で、運営していた教育施設の終了に伴い、その後の土地活用でご相談を受けました。先祖代々受け継がれている土地ということで、売却して手放す選択肢はないとのこと。新宿副都心として商業地としては抜群のロケーションながら、幅員8ｍの道路に接しているということで、容積率600％が限度のところ、480％までという制限を受けており、何か打開策はないものかとお困りの様子でした。

＜出口戦略＞
①指定容積率上限の600％の実現。
②将来的に土地を手放すことがない「定期借地権」の活用。
③賃料収入までを得てなおかつ税制面でのメリットも享受する。

＜デベロップデザインとしての取り組み＞
①弊社にて調査したところ、この場所は行政が定める地区計画内にあり、一部が12ｍの地区計画道路に接道している為、隣地を含めて道路状に整備することで、指定容積率上限の600％まで容積を消化できることが行政との協議を重ねていくうちに判明。さらには、この隣地はある企業が「飛地」（土地の交換等で発生してしまう、一般的には使用目的が定まらない土地）として所有していたこともわかり、弊社のネットワークをフル活用して買収交渉を行った結果、最終的に地主様の土地面積が増え、且つ大幅な価値向上を実現することができました。
②地主様のご希望は土地を手放さないということでしたので、土地が将来必ず戻ってきて且つ税制でもメリットを享受できる「定期借地権」方式で、某デベロッパーとタッグを組み事業を進めました。その結果、ロケーションとして最高の立地条件から、72年という⾧期間の定期借地権契約を実現。地主様が受取る権利金も想像を越える金額となりました。
③建築物の一部を等価交換することをご提案。それにより72年間続く地代のみならず、将来的な賃料を確保することも実現できました。売却ではないので譲渡所得税も不要。権利金を地代一括前払いと読み替えることで、この年に一括申告を行うのではなく、72回に分けて申告することで、かなりの節税をすることもできました。

＜ご相談内容＞
新しいマンションやビルが立ち並ぶ中央区入船にて、約12～16坪程の土地に老朽化の進んでいる3～6階建ての小規模の戸建やビルを発見。5名の地権者を訪問し、お住まいや不動産活用でお困りのことはないかとヒアリングしたところ、高齢となり「階段の昇り降りが大変だし、老後は田舎でのんびりと暮らしたい」けど、売却しようにも狭小地で建物も古く評価が低すぎて、新たな引越先や老後資金の補充をすることもできない。相続したものの空家のままで、低評価で売却もしづらいこと。ビルが老朽化しテナントも入らず修繕するにも費用が捻出できないなど、それぞれにお悩みがあることが判明しました。

＜出口戦略＞
共同で売却をして、広いまとまった土地として再開発すること。

＜デベロップデザインとしての取り組み＞
交通アクセスも良く治安の良い街として人気の中央区入船。共同で売却することにより、広いまとまった土地として再開発することで、土地評価が大幅に上昇する可能性が大きいことを含め、再開発の趣旨をご説明させていただき、合わせて弊社のこれまでの「幸福の最大化」の実績の数々をご紹介させていただきました。弊社のネットワークの中から当該地を最大限評価したデベロッパーと組むことにより実現できることを丁寧にご説明したところ、全地権者様より合意をいただき、本来の単体での売却で坪250～300万円だったところを、2～3倍の評価で売却することに成功。「土地を所有していて本当によかった」というお声をいただきました。